LA GARANTIE D'UN PRÊT IMMOBILIER ET LES DIFFÉRENTES FORMULES EXISTANTES – CENTURY 21 Belharra – Agence immobiliùre à ST JEAN DE LUZ
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LA GARANTIE D'UN PRÊT IMMOBILIER ET LES DIFFÉRENTES FORMULES EXISTANTES

Publiée le 26/07/2017

Si vous souhaitez bĂ©nĂ©ficier d'un prĂȘt, lors de l’achat d’un bien immobilier, la banque vous demandera en rĂšgle gĂ©nĂ©rale une garantie.

Elle sert Ă  protĂ©ger l'Ă©tablissement qui prĂȘte les fonds en cas de dĂ©faillance de l'emprunteur c'est Ă  dire si ce dernier n'honore pas ses remboursements. Il s'agit d'un dispositif qui permet Ă  la banque de rĂ©cupĂ©rer d'une maniĂšre ou d'une autre les sommes prĂȘtĂ©es en cas de problĂšmes.

Il existe quatre types de garanties.

L'hypothĂšque

Cette garantie traditionnelle trĂšs rĂ©pandue permet Ă  l'organisme prĂȘteur de faire saisir le logement et de le vendre aux enchĂšres afin de rĂ©cupĂ©rer le montant des sommes dues par l'emprunteur. Le plus souvent, elle est utilisĂ©e lors de crĂ©dits destinĂ©s Ă  financer des travaux de construction, lors de la renĂ©gociation d'un prĂȘt ou quand le prĂȘt est dĂ©bloquĂ© en plusieurs fois d'une vente en l'Ă©tat futur d'achĂšvement (VEFA).

Cette garantie fait l'objet d'un acte notarié qui entraßne un certain nombre de frais: émoluments du notaire, TVA, droits d'enregistrements et taxe de publicité fonciÚre.

D'autre part des frais sont Ă©galement occasionnĂ©s lors de ce qu'on appelle la levĂ©e d’hypothĂšque. Le remboursement total d'un crĂ©dit immobilier ne lĂšve pas immĂ©diatement l'hypothĂšque qui est inscrite sur le bien pendant toute la durĂ©e initiale du prĂȘt augmentĂ©e d'un an et au plus 50 ans. Au-delĂ , l'emprunteur n'aura aucune dĂ©marche Ă  faire et l'inscription s'Ă©teindra d'elle-mĂȘme.

Dans le cas de la revente du bien avant le terme du crĂ©dit et donc d'un remboursement anticipĂ© total, des frais dits de « mainlevĂ©e d'hypothĂšque » seront demandĂ©s. Cet acte notariĂ© consiste Ă  radier l'inscription d'hypothĂšque en cours et certifie que le prĂȘt a bien Ă©tĂ© remboursĂ©.

Le privilĂšge de prĂȘteur de deniers (PPD)

Le privilĂšge de prĂȘteur de deniers est une garantie relativement similaire Ă  l'hypothĂšque qui fait Ă©galement l'objet d'un acte notariĂ© et qui engendre des frais de mainlevĂ©e en cas de sortie anticipĂ©e du prĂȘt. Il est cependant moins coĂ»teux que l'hypothĂšque puisqu'exonĂ©rĂ© de taxe de publicitĂ© fonciĂšre.

Autre diffĂ©rence, le privilĂšge de prĂȘteur de deniers ne peut ĂȘtre utilisĂ© que dans le cas oĂč le prĂȘt doit servir Ă  payer le prix d'achat d'un bien existant : soit une maison dĂ©jĂ  construite, soit un appartement, soit un terrain.

Le nantissement

Le nantissement est dĂ©fini dans le code civil (articles 2355 et suivants). Il s'agit d'un contrat par lequel l'emprunteur remet Ă  la banque un bien mobilier en guise de garantie de la dette contractĂ©e. La dĂ©marche varie selon le type de bien mis en gage : actions, obligations, parts de sociĂ©tĂ©s, contrat d'assurance vie, etc
 

Le cautionnement

Les banques sont de plus en plus nombreuses à accepter, comme garantie, les engagements des sociétés de cautionnement mutuel. Ces établissements pratiquent la mutualisation des risques. L'emprunteur verse une somme proportionnelle au montant de son crédit sur un fonds garanti et en contrepartie, la société s'engage à payer les échéances si l'emprunteur est défaillant. Les banques sont plutÎt favorables à ce type de garantie car elles n'ont pas à gérer de contentieux directement avec le client et sont assurées d'obtenir le remboursement du crédit.

La contribution versĂ©e Ă  la sociĂ©tĂ© de caution se divise en deux parties : une commission qui est dĂ©finitivement acquise par l'organisme de caution et une contribution versĂ©e au fonds mutuel de garantie, qui peut, selon les Ă©tablissements, ĂȘtre partiellement ou totalement reversĂ©e Ă  l'emprunteur Ă  la fin du crĂ©dit.

Cette garantie est plutĂŽt intĂ©ressante car elle peut ĂȘtre utilisĂ©e pour des biens neufs ou anciens et ne nĂ©cessite aucuns frais de notaire ni de mainlevĂ©e. Ces avantages ont une contrepartie car les sommes Ă  verser au dĂ©part par l'emprunteur pour la mise en place du cautionnement, peuvent s'avĂ©rer plus importantes que pour une garantie hypothĂ©caire. Elles varient selon les sociĂ©tĂ©s. Les frais de cautionnement sont parfois diffĂ©rents selon qu'il s'agit d'un prĂȘt classique ou d'un prĂȘt rĂ©glementĂ©.

Par ailleurs, certaines mutuelles d’assurance ou de prĂ©voyance proposent un service de cautionnement Ă  leurs bĂ©nĂ©ficiaires.

C’est le cas des mutuelles de la Fonction Publique (Éducation nationale, RATP, Poste, Police...) pouvant se porter caution pour les fonctionnaires si le prĂȘt est souscrit dans un Ă©tablissement financier partenaire. La plus connue est la CASDEN qui permet aux salariĂ©s de l'Éducation Nationale de bĂ©nĂ©ficier d'une garantie sans frais.

 

 

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